Экспертное мнение Хосе Э. Агилара Шеа, партнёра Squire Patton Boggs
Американцы всё чаще рассматривают покупку недвижимости за пределами США. От переезда ради образа жизни и планирования выхода на пенсию до диверсификации международных инвестиций — Испания стала одним из самых привлекательных направлений для покупателей из США.
В частности, Коста-дель-Соль, включая Марбелью, Эстепону и Бенахавис, продолжает привлекать американцев, ищущих солнце, высокий уровень жизни и долгосрочные инвестиционные возможности в недвижимости.
Однако покупка недвижимости за рубежом — это не только выбор подходящего дома. Понимание налоговых последствий приобретения недвижимости в Испании для граждан США имеет решающее значение, особенно для покупателей старше 40 лет, планирующих выход на пенсию или управляющих международными активами.
Чтобы прояснить ключевые вопросы, мы поговорили с Хосе Э. Агиларом Шеа, партнёром Squire Patton Boggs в Мадриде. Хосе тесно сотрудничает с международным налоговым специалистом Дерреном Хейденом Джозефом из HTJ.Tax, консультируя клиентов по вопросам трансграничного налогообложения между США и Испанией.
- Почему американцы выбирают Марбелью
- Могут ли американцы покупать недвижимость в Испании?
- Делает ли покупка недвижимости вас налоговым резидентом Испании?
- Налоговые обязательства США и Испании: двойное резидентство
- Налоги при покупке недвижимости в Андалусии
- Отчётность в США при покупке недвижимости за рубежом
- Текущие налоги на недвижимость для нерезидентов
- Налог на богатство в Андалусии
- Планирование выхода на пенсию для американцев в Испании
- Налоговое планирование перед переездом в Испанию
- Распространённые налоговые ошибки американцев
- Когда стоит обратиться к специалисту по международному налогообложению?
- Заключение для американцев, рассматривающих Марбелью
- FAQ: покупка недвижимости в Испании для граждан США
Эксперт
Хосе Э. Агилар Шеа
Партнёр – Squire Patton Boggs, Мадрид
Специалист по международному налоговому праву и трансграничному планированию.
Почему американцы выбирают Марбелью
За последнее десятилетие Коста-дель-Соль стала всё более популярной среди американских покупателей.
Этому способствует ряд факторов:
- Более 320 солнечных дней в году
- Сформировавшееся международное сообщество
- Высокий уровень медицины и инфраструктуры
- Удобные транспортные связи через крупнейшие европейские хабы
- Привлекательный образ жизни: пляжи, гольф и гастрономия
Для многих покупателей Марбелья предлагает сочетание средиземноморского образа жизни и долгосрочного инвестиционного потенциала, которое сложно найти на многих прибрежных рынках США.
Могут ли американцы покупать недвижимость в Испании?
Один из самых частых вопросов от покупателей из США — могут ли граждане вне ЕС приобретать недвижимость в Испании.
По словам Хосе Агилара Шеа, ответ однозначен.
«Да, никаких ограничений для иностранцев, включая граждан вне ЕС, при покупке недвижимости в Испании нет.»
Это означает, что американцы могут свободно покупать недвижимость по всей Испании — как второй дом, инвестиционный объект или будущее место для жизни на пенсии.
Испания уже давно является одним из самых доступных рынков недвижимости Европы для международных покупателей.
Делает ли покупка недвижимости вас налоговым резидентом Испании?
Распространённое заблуждение — что покупка недвижимости автоматически делает человека налоговым резидентом Испании.
На практике налоговое резидентство определяется рядом юридических критериев.
«Само по себе владение недвижимостью в Испании не является достаточным основанием для признания человека налоговым резидентом.»
Согласно испанскому законодательству, человек может считаться налоговым резидентом, если:
- Он проводит в Испании более 183 дней в году
- Его центр экономических интересов находится в Испании
- Его супруг(а) и несовершеннолетние дети являются налоговыми резидентами Испании
Эти правила применяются независимо от гражданства. Сам факт владения недвижимостью не делает вас налоговым резидентом автоматически.
Подробнее о налоговых правилах можно узнать на сайте Налогового агентства Испании.
Налоговые обязательства США и Испании: двойное резидентство
Граждане США обязаны платить налоги с мирового дохода даже при проживании за рубежом.
Это означает, что если американец становится налоговым резидентом Испании, он фактически может считаться налоговым резидентом в обеих странах.
Хосе Агилар Шеа поясняет:
«Если гражданин США становится налоговым резидентом Испании, он получает двойное налоговое резидентство — в Испании и США.»
К счастью, соглашение об избежании двойного налогообложения между США и Испанией помогает снизить риск двойного налогообложения.
В общем виде:
- Испания может предоставлять зачёт налогов, уплаченных в США
- США могут предоставлять зачёт налогов, уплаченных в Испании с доходов из испанских источников
Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому всегда рекомендуется консультация специалиста.
Информацию о налоговых обязательствах в США можно найти на сайте Налоговой службы США (IRS).
Налоги при покупке недвижимости в Андалусии
Для покупателей недвижимости в Марбелье или на Коста-дель-Соль налоги зависят от того, является ли объект новым или вторичным.
Вторичный рынок
Налог на передачу собственности (ITP) в Андалусии составляет:
7% от стоимости покупки
Новостройки
Новая недвижимость облагается:
- 10% НДС (IVA)
- 1,2% гербового сбора
Также следует учитывать дополнительные расходы: юридическое сопровождение, услуги нотариуса и регистрацию собственности.
Отчётность в США при покупке недвижимости за рубежом
При переводе средств из США в Испанию для покупки недвижимости могут возникать дополнительные требования по отчётности.
Деррен Хейден Джозеф из HTJ.Tax отмечает:
«Если недвижимость приобретается через юридическую структуру, в соответствии с разделом 6038 Налогового кодекса США могут потребоваться дополнительные отчётные формы.»
Для физических лиц требования обычно проще. Однако структуры с компаниями или трастами необходимо обязательно анализировать с налоговым консультантом.
Текущие налоги на недвижимость для нерезидентов
Даже если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, владение недвижимостью предполагает регулярные налоговые обязательства.
Муниципальный налог (IBI)
Каждый муниципалитет взимает ежегодный налог на недвижимость — IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
По сравнению со многими городами США, эти налоги обычно значительно ниже.
Налог на доход нерезидентов
Если недвижимость сдаётся в аренду:
- Доход облагается налогом 24% от валового дохода
Если недвижимость не сдаётся:
- Применяется налог на «условный доход»
Он рассчитывается как:
24% от 2% кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной.
Налог на богатство в Андалусии
В Испании действует налог на богатство, однако в Андалусии предусмотрены значительные льготы.
- Активы до примерно 3,7 млн евро фактически освобождаются от налога
- Ставки варьируются от 0,2% до 3,5% выше этого порога
Для нерезидентов налог обычно применяется только при наличии активов в Испании свыше 3,7 млн евро.
Дополнительную информацию можно найти на сайте Министерства финансов Испании.
Планирование выхода на пенсию для американцев в Испании
Для покупателей старше 40 лет, рассматривающих переезд, особенно важно учитывать налогообложение пенсионных счетов США.
По словам Хосе Агилара Шеа, всё зависит от типа счёта.
Roth IRA
Выплаты могут рассматриваться как инвестиционный доход и облагаться налогом по ставке 19%–30%.
Traditional IRA
Выплаты могут рассматриваться как трудовой доход и облагаться по более высоким ставкам.
Кроме того, такие счета могут не пользоваться теми же льготами по налогу на богатство, что и некоторые испанские пенсионные планы.
Поэтому налоговое планирование заранее особенно важно.
Налоговое планирование перед переездом в Испанию
Американцам, планирующим стать налоговыми резидентами Испании, рекомендуется заранее проанализировать своё финансовое положение.
Хосе Агилар Шеа отмечает, что стоит рассмотреть специальный налоговый режим для иностранных работников, известный как «закон Бекхэма».
Хотя он подходит не всем, при определённых условиях он может предоставить выгодный налоговый режим.
Для оценки необходимо профессиональное консультирование.
Распространённые налоговые ошибки американцев
Одна из самых частых ошибок связана с текущей отчётностью.
Хосе Агилар Шеа поясняет:
«Корректная подача деклараций по условному доходу для нерезидентов и потенциальное применение налога на богатство.»
Многие владельцы не знают, что обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию, даже если недвижимость не сдаётся.
Невыполнение этих требований может привести к штрафам.
Когда стоит обратиться к специалисту по международному налогообложению?
Лучшее время для консультации — до покупки недвижимости или переезда в Испанию.
«Всегда рекомендуется заранее проанализировать налоговые последствия покупки недвижимости или переезда в Испанию.»
Раннее планирование помогает избежать сложностей и оптимизировать финансовую структуру.
Заключение для американцев, рассматривающих Марбелью
В завершение мы попросили Хосе Агилара Шеа дать совет покупателям.
«Отличное место для жизни и наслаждения жизнью в Андалусии — и держите налогового консультанта рядом.»
FAQ: покупка недвижимости в Испании для граждан США
Могут ли американцы покупать недвижимость в Испании?
Да. В Испании нет ограничений для иностранных покупателей, включая граждан вне ЕС.
Платят ли американцы налоги и в США, и в Испании?
Граждане США обязаны подавать налоговую отчётность в США даже при проживании за рубежом. Соглашение между США и Испанией помогает избежать двойного налогообложения.
Какие налоги платятся при покупке недвижимости?
В Андалусии это обычно 7% налог на передачу собственности для вторичного жилья или 10% НДС для новостроек, плюс дополнительные расходы.
Делает ли владение недвижимостью вас резидентом?
Нет. Резидентство зависит от количества дней проживания и центра экономических интересов.
Думаете о покупке недвижимости на Коста-дель-Соль?
Коста-дель-Соль продолжает привлекать американских покупателей благодаря образу жизни, инвестиционным возможностям и перспективам переезда.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Марбелье, Эстепоне или Бенахависе, команда Marbella Homes to Love с радостью поможет вам на каждом этапе и познакомит с проверенными юристами и налоговыми консультантами.
Смотреть актуальные предложения.
Или свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши планы покупки недвижимости в Испании.