Immobilienkauf in Spanien als US-Amerikaner: Einblicke in die Steuerplanung für 2026

Experteneinschätzungen von José E. Aguilar Shea, Partner bei Squire Patton Boggs

Immer mehr Amerikaner blicken über die Grenzen der Vereinigten Staaten hinaus, wenn es um den Immobilienkauf im Ausland geht. Ob Lifestyle-Umzug, Ruhestandsplanung oder internationale Diversifikation von Investitionen – Spanien hat sich zu einem der attraktivsten Ziele für US-Käufer entwickelt.

Insbesondere die Costa del Sol, darunter Marbella, Estepona und Benahavís, zieht weiterhin Amerikaner an, die Sonne, Lebensqualität und langfristige Immobilieninvestitionen suchen.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland umfasst jedoch mehr als nur die Auswahl des richtigen Objekts. Für Amerikaner ist es entscheidend, die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienkaufs in Spanien zu verstehen – insbesondere für Käufer über 40, die ihren Ruhestand planen oder internationale Vermögenswerte verwalten.

Um die wichtigsten Aspekte zu klären, haben wir mit José E. Aguilar Shea, Partner bei Squire Patton Boggs in Madrid, gesprochen. José arbeitet eng mit dem internationalen Steuerexperten Derren Hayden Joseph von HTJ.Tax zusammen, um Mandanten bei grenzüberschreitenden Steuerfragen zwischen den USA und Spanien zu beraten.

Expertenbeitrag

José E. Aguilar Shea
Partner – Squire Patton Boggs, Madrid
Spezialist für internationales Steuerrecht und grenzüberschreitende Planung.

Warum Amerikaner sich für Marbella interessieren

In den letzten zehn Jahren hat die Costa del Sol bei amerikanischen Käufern stark an Beliebtheit gewonnen.

Mehrere Faktoren tragen zu diesem wachsenden Interesse bei:

• Mehr als 320 Sonnentage pro Jahr
• Eine etablierte internationale Gemeinschaft
• Hochwertige Gesundheitsversorgung und Infrastruktur
• Direkte Flugverbindungen über große europäische Drehkreuze
• Hohe Lebensqualität mit Stränden, Golf und Gastronomie

Für viele Käufer bietet Marbella eine Kombination aus mediterranem Lebensstil und langfristigem Investitionspotenzial, die in vielen Küstenmärkten der USA nur schwer zu finden ist.

Können Amerikaner Immobilien in Spanien kaufen?

Eine der häufigsten Fragen von US-Käufern ist, ob Nicht-EU-Bürger Immobilien in Spanien erwerben dürfen.

Laut José Aguilar Shea ist die Antwort eindeutig:

„Ja, es gibt keine Einschränkungen für Ausländer, einschließlich Nicht-EU-Bürger, Immobilien in Spanien zu erwerben.“

Das bedeutet, dass Amerikaner in ganz Spanien Immobilien frei kaufen können – sei es als Zweitwohnsitz, Kapitalanlage oder zukünftiger Ruhesitz.

Spanien gehört seit langem zu den zugänglichsten Immobilienmärkten Europas für internationale Käufer.

Macht der Immobilienkauf Sie zum Steuerresidenten in Spanien?

Ein weiterer verbreiteter Irrtum ist, dass der Kauf einer Immobilie automatisch zur Steueransässigkeit in Spanien führt.

Tatsächlich wird die steuerliche Ansässigkeit in Spanien anhand mehrerer gesetzlicher Kriterien bestimmt.

„Der Besitz einer Immobilie in Spanien allein ist kein ausschlaggebender Faktor für die steuerliche Ansässigkeit einer Person.“

Nach spanischem Steuerrecht kann eine Person als steuerlich ansässig gelten, wenn:

• Sie sich mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhält
• Ihr wirtschaftlicher Mittelpunkt in Spanien liegt
• Ihr Ehepartner und minderjährige Kinder steuerlich in Spanien ansässig sind

Diese Regeln gelten unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Der reine Immobilienbesitz führt nicht automatisch zur Steueransässigkeit.

Weitere Informationen finden Sie auf der Website der spanischen Steuerbehörde.

Steuerpflichten USA–Spanien: Doppelansässigkeit verstehen

US-Staatsbürger unterliegen auch im Ausland der Besteuerung ihres weltweiten Einkommens.

Das bedeutet: Wird ein Amerikaner in Spanien steuerlich ansässig, kann er in beiden Ländern steuerpflichtig gelten.

José Aguilar Shea erklärt:

„Wird ein US-Bürger in Spanien steuerlich ansässig, entsteht eine Doppelansässigkeit in Spanien und den USA.“

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien hilft jedoch, eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Grundsätzlich gilt:

• Spanien kann Steuergutschriften für in den USA gezahlte Steuern gewähren
• Die USA können Steuergutschriften für in Spanien gezahlte Steuern auf spanische Einkünfte gewähren

Da grenzüberschreitende Steuersituationen stark variieren können, ist eine individuelle Beratung stets empfehlenswert.

Weitere Informationen finden Sie beim Internal Revenue Service (IRS).

Steuern beim Immobilienkauf in Andalusien

Für Käufer in Marbella oder an der Costa del Sol hängen die Kaufnebenkosten davon ab, ob es sich um eine Neubau- oder Bestandsimmobilie handelt.

Bestandsimmobilien

Die Grunderwerbsteuer (ITP) in Andalusien beträgt derzeit:

7 % des Kaufpreises

Neubauten

Für Neubauten gelten:

• 10 % Mehrwertsteuer (IVA)
• 1,2 % Stempelsteuer

Käufer sollten außerdem zusätzliche Kosten wie Rechtsberatung, Notargebühren und Grundbucheintragungen einplanen.

Meldepflichten in den USA beim Immobilienkauf im Ausland

Beim Geldtransfer aus den USA nach Spanien können zusätzliche Meldepflichten anfallen.

Derren Hayden Joseph von HTJ.Tax erklärt:

„Beim Erwerb über eine Gesellschaftsstruktur können gemäß Section 6038 des Internal Revenue Codes zusätzliche Steuererklärungen erforderlich sein.“

Für Privatkäufer sind die Anforderungen meist einfacher. Bei Strukturen über Unternehmen oder Trusts sollte jedoch stets ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Laufende Steuern für nicht ansässige Eigentümer

Auch ohne steuerliche Ansässigkeit entstehen in Spanien laufende Steuerpflichten.

Grundsteuer (IBI)

Jede Gemeinde erhebt eine jährliche Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Diese ist im Vergleich zu vielen US-Städten häufig deutlich niedriger.

Einkommensteuer für Nicht-Residenten

Bei Vermietung:

• 24 % Steuer auf Brutto-Mieteinnahmen

Ohne Vermietung:

• Besteuerung eines fiktiven Einkommens

Berechnung:

24 % von 2 % des Katasterwerts

Der Katasterwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert der Immobilie.

Vermögenssteuer in Andalusien

Spanien erhebt eine Vermögenssteuer, jedoch mit großzügigen Freibeträgen in Andalusien.

• Vermögen bis ca. 3,7 Mio. € ist effektiv steuerfrei
• Darüber hinaus gelten Steuersätze zwischen 0,2 % und 3,5 %

Für nicht ansässige Eigentümer fällt die Vermögenssteuer in der Regel nur an, wenn das Vermögen in Spanien einen bestimmten Betrag überschreitet.

Weitere Informationen finden Sie auf der Website des spanischen Finanzministeriums.

Ruhestandsplanung für Amerikaner in Spanien

Für Käufer über 40 spielt die steuerliche Behandlung von US-Rentenanlagen eine zentrale Rolle.

Laut José Aguilar Shea hängt die Besteuerung von der Art des Kontos ab.

Roth IRAs

Auszahlungen werden in Spanien häufig als Kapitalerträge behandelt und mit etwa 19 % bis 30 % besteuert.

Traditionelle IRAs

Auszahlungen können als Arbeitseinkommen gelten und entsprechend höher besteuert werden.

Zudem profitieren US-Rentenkonten nicht immer von denselben Steuervergünstigungen wie bestimmte spanische Altersvorsorgeprodukte.

Eine frühzeitige Planung ist daher besonders wichtig.

Steuerplanung vor dem Umzug nach Spanien

Amerikaner sollten ihre steuerliche Situation idealerweise vor einem Umzug prüfen.

José Aguilar Shea weist darauf hin, dass das sogenannte „Beckham-Gesetz“ unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile bieten kann.

Ob dies anwendbar ist, hängt vom Einzelfall ab – professionelle Beratung ist unerlässlich.

Häufige Steuerfehler von Amerikanern

Ein häufiger Fehler betrifft laufende Meldepflichten.

José Aguilar Shea erklärt:

„Die ordnungsgemäße Erklärung fiktiver Einkünfte für Nicht-Residenten sowie eine mögliche Vermögenssteuerpflicht werden oft übersehen.“

Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie jährlich eine Steuererklärung abgeben müssen – auch ohne Vermietung.

Versäumnisse können zu Strafen führen.

Wann sollten Amerikaner einen Experten für internationales Steuerrecht konsultieren?

Am besten vor dem Kauf oder vor einem Umzug nach Spanien.

„Es ist immer ratsam, die steuerlichen Auswirkungen vor dem Immobilienkauf oder dem Umzug nach Spanien zu analysieren.“

Eine frühzeitige Planung hilft, unnötige Risiken und Kosten zu vermeiden.

Ein abschließender Gedanke für Amerikaner, die Marbella in Betracht ziehen

Zum Abschluss baten wir José Aguilar Shea um einen Rat:

„Ein großartiger Ort zum Leben und Genießen in Andalusien – und behalten Sie Ihren Steuerberater in der Nähe.“

FAQ: Immobilienkauf in Spanien als Amerikaner

Können Amerikaner Immobilien in Spanien kaufen?

Ja. Spanien erlaubt Ausländern, einschließlich Nicht-EU-Bürgern, uneingeschränkt den Immobilienerwerb.

Müssen Amerikaner in den USA und Spanien Steuern zahlen?

US-Bürger müssen weiterhin in den USA Steuererklärungen abgeben. Das Doppelbesteuerungsabkommen hilft, eine doppelte Besteuerung zu vermeiden.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

In Andalusien zahlen Käufer in der Regel 7 % Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien oder 10 % Mehrwertsteuer für Neubauten sowie zusätzliche Nebenkosten.

Macht Immobilienbesitz in Spanien Sie zum Steuerresidenten?

Nein. Entscheidend sind Aufenthaltsdauer und wirtschaftlicher Mittelpunkt.

Denken Sie darüber nach, eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen?

Die Costa del Sol zieht weiterhin amerikanische Käufer an, die Lebensqualität, Investitionsmöglichkeiten und langfristige Perspektiven suchen.

Wenn Sie eine Immobilie in Marbella, Estepona oder Benahavís kaufen möchten, begleitet Sie unser Team von Marbella Homes to Love gerne durch den gesamten Prozess und bringt Sie mit vertrauenswürdigen Rechts- und Steuerexperten zusammen.

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