Большинство покупателей думают, что лето — это время для охоты за недвижимостью на Коста-дель-Соль. Солнце, атмосфера отпуска и неспешный осмотр с бокалом холодного напитка в руке. Это логично.
Исключение составляют самые умные покупатели, с которыми мы работаем: они бронируют билеты на январь. Они решают вопросы с ипотекой на Рождество. Они переезжают, пока все остальные еще просматривают порталы недвижимости в плавках.
Вот что никто не рассказывает о недвижимости на Коста-дель-Соль: лучшие сделки заключаются не в солнечную погоду. Они заключаются в январе, когда продавцы мотивированы, а конкуренция исчезает.
Правда о мотивации продавцов
Январские продавцы — другая порода. Они не тестируют рынок и не ждут, что будет. Им нужно продать.
Рождество влияет на владельцев недвижимости. Некоторые перерасходовали бюджет и нуждаются в ликвидности. Другие проводят праздники, споря с семьей о том, что делать с этим местом. Многие пытались продать с сентября, видели, как пролетает осень, и теперь сталкиваются с реальностью, что их недвижимость не стоит столько, сколько они думали.
Наиболее гибкие переговоры всегда проходят в первые шесть недель года. Продавцы, выставившие объект в январе, не мечтают — они продают.
Сроки уплаты налогов имеют значение. Планирование наследства происходит в Рождество. Британские продавцы часто хотят завершить сделки до конца налогового года в апреле. Испанские резиденты пересматривают свои финансы после праздников. И многие продавцы дают новогодние обещания избавиться от этой недвижимости, которой они почти не пользуются.
Объекты, которые простаивали на рынке с осени, часто получают первое серьезное снижение цены в январе. Продавцы, которые присматривались в октябре, к новому году становятся по-настоящему мотивированными. Агентства недвижимости настаивают на реалистичном ценообразовании. Рынок корректируется.
Вы никому не конкурент
Летние осмотры в Марбелье могут напоминать скотный рынок. Агенты жонглируют пятью встречами за полдня. Вы осматриваете объект с тремя другими парами. Кто-то делает предложение, пока вы еще думаете.
Январь? Совершенно другая игра.
Случайные зеваки исчезают. Туристы, приехавшие посмотреть, тоже. Остаются только серьезные покупатели, и их не так уж много. Когда туристические покупатели не занимают расписание показов, происходит что-то волшебное. Вы получаете полное внимание агента. Вы можете повторно осматривать объекты, не чувствуя себя навязчивым. У вас есть время подумать без давления.
Возможны несколько дней осмотра. Семь или восемь объектов за долгие выходные? В январе это вполне достижимо. Попробуйте сделать это в июле.
Меньшая конкуренция означает лучшие цены. Это также снижает риск «газпампинга» (когда продавец принимает другое предложение после принятия вашего), ускоряет сроки от предложения до принятия и позволяет вести дела с продавцами, которые действительно слушают разумные переговоры, а не ждут следующего покупателя.
Увидьте, что вы действительно покупаете
Осмотр недвижимости на Коста-дель-Соль при 30-градусной жаре похож на спид-дейтинг при свечах. Все кажется романтичным. А потом приходит реальность.
Январские осмотры показывают вам правду. Работает ли отопление? Есть ли сырость в этом прекрасном уголке? Как работает дренаж во время дождя? Каково освещение зимним солнцем?
Марбелья зимой не впадает в спячку. Средняя температура в январе составляет от 12 до 18°C. Солнце все еще светит большую часть дней. Но вы увидите недвижимость в реалистичных условиях, а не в режиме отпускной фантазии.
Сады показывают свое истинное состояние зимой. Бассейны выявляют проблемы с обслуживанием. Вы заметите, плоха ли изоляция, протекают ли окна и является ли терраса фактически непригодной для использования шесть месяцев в году. Лучше обнаружить эти вещи до подписания контрактов.
Вы также увидите районы, где живут местные жители. Никаких туристических толп. Реальные транспортные потоки. Настоящая общественная жизнь. Какие рестораны работают круглый год? Где покупают местные жители? Как район функционирует за пределами лета?
Зимняя погода раскрывает проблемы, которые скрывает лето. Сильный дождь выявляет проблемы с дренажем. Более прохладные температуры показывают недостаточность отопления. Вечерние осмотры демонстрируют, получают ли объекты достаточно естественного света в зимние месяцы.
График идеально подходит
Начните поиск в январе, и вы получите ключи к весне. Типичная покупка недвижимости на Коста-дель-Соль занимает 8-12 недель от предложения до завершения сделки.
Январь: осмотр и предложение. Февраль: юридические проверки и одобрение ипотеки. Март или апрель: завершение сделки. Ваша недвижимость готова к Пасхе и лету, и вы избежали «бутылочного горлышка», которое возникает, когда все пытаются завершить сделку в пик сезона.
Юристы не перегружены летними сроками. Оценщики могут быстро назначить вам время. Банки быстрее обрабатывают заявки. Специалисты по валюте имеют время, чтобы правильно объяснить ваши варианты, а не торопить вас.
Если вашей новой недвижимости требуется ремонт, подрядчики доступны немедленно. Попробуйте найти хорошего электрика в Марбелье в июле. Проекты, начатые зимой, завершаются до того, как летняя жара сделает ремонт невыносимым. У маляров, сантехников и строителей лучше доступность в первом квартале.
Хотите сдавать в аренду? У вас будет время со вкусом обставить, профессионально сфотографировать и эффективно продвигать до начала пикового сезона сдачи. Недвижимость, сделки по которой завершены в январе, может начать приносить доход к маю.
Ваша позиция в переговорах самая сильная
Объекты, которые не были проданы осенью, часто получают первое снижение цены в январе. Продавцы пересматривают цены. Агенты настаивают на реалистичной оценке. Рынок корректируется.
Это создает возможности.
Продавцы становятся более гибкими в отношении сроков завершения, готовы включить мебель и открыты для креативных решений. Они рассмотрят предложения, зависящие от продажи недвижимости в Великобритании. Они будут торговаться о том, кто платит определенные сборы. Некоторые даже согласятся на более низкие депозиты или продленные сроки завершения, чтобы получить серьезных покупателей.
Летние продавцы? Они будут ждать следующего покупателя, который заплатит запрашиваемую цену. Январским продавцам нужно быть прагматичными.
Объекты, выставленные за 1 миллион евро в октябре, могут быть предложены за 950 000 евро к январю. Предложение в 920 000 евро с четким сроком завершения становится действительно привлекательным, когда альтернатива — еще три месяца на рынке с растущими расходами на содержание и без гарантии лучших предложений.
Банки также охотнее кредитуют в первом квартале, поскольку они стремятся достичь годовых целей со свежими бюджетами. Ставки по ипотеке могут быть более конкурентоспособными в первом квартале. Испанские банки хотят достичь целей по кредитованию, и январские заявки получают серьезное внимание.
Что вам нужно сделать
Не просто приходите в надежде на лучшее. Покупка в январе требует подготовки.
Получите предварительное одобрение ипотеки. Британские банки открыты и обрабатывают заявки. Имейте готовое финансирование до того, как начнете просмотр. Продавцы гораздо серьезнее относятся к покупателям с оформленным финансированием, чем к тем, кто «думает, что сможет получить ипотеку».
Начните процесс получения NIE. Этот испанский налоговый идентификационный номер требуется для завершения любой покупки и занимает время. Начните процесс до поездки для осмотра. Получение NIE может занять недели, а без него вы не сможете завершить сделку.
Поговорите со специалистом по валюте о форвардных контрактах. Курс фунта к евро может значительно колебаться, и фиксация разумного курса защитит ваш бюджет. Компании, такие как Currencies Direct или Moneycorp, специализируются на сделках с недвижимостью и могут сэкономить вам тысячи на колебаниях обменного курса.
Тщательно изучите целевые районы. Знайте, хотите ли вы Золотую Милю Марбельи, развивающиеся районы Эстепоны или уединенный склон холма Бенахависа. Понимание местных рынков означает, что вы можете эффективно осматривать объекты и быстро принимать обоснованные решения.
Когда вы найдете подходящую недвижимость, действуйте решительно. Преимущество января — это более спокойный рынок, а не пустой. Серьезные продавцы хотят серьезных покупателей, которые быстро заключат сделку и завершат ее чисто. Нерешительность в январе может означать потерю недвижимости в пользу кого-то более решительного.
Забронируйте осмотры на разное время дня. Осматривайте объекты при включенном свете, оценивайте вечернее солнце, проверяйте маршруты утренней поездки на работу. По возможности посещайте в дождливые дни. Задавайте сложные вопросы о зимнем обслуживании, расходах на отопление и коммунальных платежах. Не бойтесь повторно осматривать объекты или запрашивать повторные просмотры.
И не делайте глупых предложений с заниженной ценой. Рынок в вашу пользу, но продавцы все равно должны чувствовать уважение. Обоснованное предложение на 5-8% ниже запрашиваемой цены на объект, который выставлен на продажу месяцами? Это разумные переговоры. Дерзкое снижение на 25%, потому что вы думаете, что они в отчаянии? Это оскорбительно и тратит время всех.
Почему это действительно важно
Каждое лето покупатели платят полную запрашиваемую цену за недвижимость, которая простояла на рынке всю зиму. Они осматривают в идеальную погоду, влюбляются, конкурируют с другими отпускными покупателями и платят сколько угодно.
Тем временем умные деньги вложились в январе. Вели переговоры. Получили лучшие условия. Завершили сделку до весны. И теперь наслаждаются своей недвижимостью, пока покупатели летнего сезона все еще ищут.
Коста-дель-Соль работает не так, как британский рынок, где весна традиционно считается сильной. Здесь лучшие сделки заключаются, когда туристов нет, а продавцы мотивированы.
Вам не нужна идеальная погода, чтобы купить недвижимость. Вам нужны идеальные условия: мотивированные продавцы, сниженная конкуренция, доступные специалисты и время для надлежащих переговоров.
Это январь.
Те, кто отправляет фотографии с террас в Марбелье в августе? Они купили в январе. Те, кто все еще просматривает порталы недвижимости в июле, жалуясь на цены? Они ждали идеальной погоды для осмотра и упустили возможность.
Ваш следующий шаг
Январское окно короткое. К середине февраля прибывают покупатели на школьные каникулы (half-term). Март приносит весенний всплеск рынка. Пасха наполняет Коста-дель-Соль покупателями, которые заплатят сколько угодно.
Свяжитесь с нами сейчас, чтобы организовать вашу январскую поездку для осмотра. Мы покажем вам объекты, соответствующие вашему запросу, познакомим с юристами и ипотечными брокерами, которые сделают вашу покупку гладкой, и будем честны относительно цен и того, что действительно достижимо на сегодняшнем рынке.
Пока другие планируют свои летние поездки для осмотра, вы можете завершить покупку.
Лучшее время для покупки недвижимости в Марбелье — не тогда, когда это удобно. А когда рынок дает вам преимущество.
Это время — сейчас.