Analyse d’expert par José E. Aguilar Shea, associé chez Squire Patton Boggs
De plus en plus d’Américains se tournent vers l’étranger pour acheter un bien immobilier. Entre le changement de mode de vie, la préparation de la retraite et la diversification des investissements internationaux, l’Espagne s’impose comme l’une des destinations les plus attractives pour les acheteurs américains.
En particulier, la Costa del Sol, incluant Marbella, Estepona et Benahavís, continue d’attirer des acheteurs américains en quête de soleil, de qualité de vie et d’opportunités d’investissement immobilier à long terme.
Cependant, acheter un bien à l’étranger ne se résume pas à choisir la propriété idéale. Il est essentiel de comprendre les implications fiscales d’un achat immobilier en Espagne pour un Américain, en particulier pour les acquéreurs de plus de 40 ans qui envisagent leur retraite ou gèrent des actifs internationaux.
Pour clarifier les principaux enjeux, nous avons échangé avec José E. Aguilar Shea, associé chez Squire Patton Boggs à Madrid. José travaille en étroite collaboration avec le spécialiste fiscal international Derren Hayden Joseph chez HTJ.Tax afin de conseiller ses clients sur les questions fiscales transfrontalières entre les États-Unis et l’Espagne.
- Pourquoi les Américains s’intéressent à Marbella
- Les Américains peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?
- L’achat d’un bien fait-il de vous un résident fiscal espagnol ?
- Fiscalité États-Unis – Espagne : comprendre la double résidence
- Taxes lors de l’achat d’un bien en Andalousie
- Obligations déclaratives américaines lors d’un achat à l’étranger
- Fiscalité annuelle pour les propriétaires non-résidents
- Impôt sur la fortune en Andalousie
- Préparer sa retraite en Espagne pour les Américains
- Optimisation fiscale avant de s’installer en Espagne
- Erreurs fiscales courantes des Américains
- Quand consulter un expert fiscal international ?
- Conseil final pour les Américains intéressés par Marbella
- FAQ : Acheter un bien en Espagne en tant qu’Américain
Expert
José E. Aguilar Shea
Associé – Squire Patton Boggs, Madrid
Spécialiste en fiscalité internationale et planification transfrontalière.
Pourquoi les Américains s’intéressent à Marbella
Au cours de la dernière décennie, la Costa del Sol a gagné en popularité auprès des acheteurs américains.
Plusieurs facteurs expliquent cet intérêt croissant :
- Plus de 320 jours d’ensoleillement par an
- Une communauté internationale bien établie
- Des infrastructures et un système de santé de grande qualité
- Des connexions directes via les principaux hubs européens
- Un art de vivre attractif avec plages, golf et gastronomie
Pour de nombreux acheteurs, Marbella offre un équilibre unique entre style de vie méditerranéen et potentiel d’investissement immobilier à long terme, difficile à égaler sur de nombreux marchés côtiers américains.
Les Américains peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?
L’une des questions les plus fréquentes concerne la possibilité pour les non-ressortissants de l’UE d’acheter un bien immobilier en Espagne.
Selon José Aguilar Shea, la réponse est claire :
« Oui, il n’existe aucune restriction pour les étrangers, y compris les non-ressortissants de l’Union européenne, souhaitant acheter un bien en Espagne. »
Les Américains peuvent donc acquérir librement un bien en Espagne, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un futur lieu de retraite.
L’Espagne reste l’un des marchés immobiliers les plus accessibles d’Europe pour les acheteurs internationaux.
L’achat d’un bien fait-il de vous un résident fiscal espagnol ?
Une idée reçue fréquente est que l’achat d’un bien en Espagne entraîne automatiquement la résidence fiscale.
En réalité, celle-ci dépend de plusieurs critères légaux.
« Le fait de posséder un bien en Espagne ne constitue pas en soi un facteur déterminant pour établir la résidence fiscale. »
Selon la législation espagnole, une personne peut être considérée comme résidente fiscale si :
- Elle passe plus de 183 jours par an en Espagne
- Son centre d’intérêts économiques se situe en Espagne
- Son conjoint et ses enfants mineurs résident fiscalement en Espagne
Ces règles s’appliquent indépendamment de la nationalité. Posséder un bien en Espagne ne suffit pas à déclencher la résidence fiscale.
Pour plus d’informations : Agence fiscale espagnole.
Fiscalité États-Unis – Espagne : comprendre la double résidence
Les citoyens américains restent imposables sur leurs revenus mondiaux, même à l’étranger.
Ainsi, un Américain devenant résident fiscal en Espagne peut être considéré comme résident fiscal dans les deux pays.
José Aguilar Shea précise :
« Si un citoyen américain devient résident fiscal en Espagne, il sera considéré comme résident fiscal à la fois en Espagne et aux États-Unis. »
Heureusement, la convention fiscale entre les États-Unis et l’Espagne permet d’éviter la double imposition.
De manière générale :
- L’Espagne peut accorder des crédits d’impôt pour les taxes payées aux États-Unis
- Les États-Unis peuvent accorder des crédits pour les impôts payés en Espagne
Chaque situation étant unique, il est fortement recommandé de demander un conseil personnalisé.
Plus d’informations : Internal Revenue Service (IRS).
Taxes lors de l’achat d’un bien en Andalousie
Les taxes varient selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou ancien.
Bien ancien
Taxe de transmission (ITP) en Andalousie :
7 % du prix d’achat
Bien neuf
- 10 % de TVA (IVA)
- 1,2 % de droits de timbre
Prévoir également des frais annexes : avocat, notaire, enregistrement.
Obligations déclaratives américaines
Les transferts de fonds depuis les États-Unis peuvent entraîner des obligations déclaratives.
Derren Hayden Joseph indique :
« Si l’achat est réalisé via une structure juridique, des obligations déclaratives supplémentaires peuvent s’appliquer. »
Pour un achat en nom propre, les obligations sont généralement plus simples, mais toute structure doit être analysée par un expert fiscal.
Fiscalité annuelle pour les non-résidents
IBI (taxe foncière locale)
Taxe annuelle municipale, souvent inférieure à celles pratiquées aux États-Unis.
Impôt sur les revenus des non-résidents
Si le bien est loué :
- 24 % sur les revenus locatifs bruts
Si le bien n’est pas loué :
- Imposition sur un revenu fictif
Calcul :
24 % de 2 % de la valeur cadastrale
Impôt sur la fortune en Andalousie
- Exonération jusqu’à environ 3,7 millions €
- Taux de 0,2 % à 3,5 % au-delà
Pour les non-résidents, il s’applique uniquement si les actifs en Espagne dépassent ce seuil.
Plus d’informations : Ministère des Finances espagnol.
Préparer sa retraite en Espagne
Roth IRA
Imposition possible entre 19 % et 30 % en Espagne.
IRA traditionnel
Peut être considéré comme revenu du travail, donc plus fortement imposé.
Les comptes américains ne bénéficient pas toujours des mêmes avantages fiscaux que les pensions espagnoles.
Optimisation fiscale avant expatriation
Il est conseillé d’analyser sa situation avant de devenir résident fiscal.
Le régime spécial dit « loi Beckham » peut offrir des avantages fiscaux sous certaines conditions.
Erreurs fiscales courantes
« Mauvaise déclaration de revenus fictifs et méconnaissance de l’impôt sur la fortune. »
De nombreux propriétaires ignorent leurs obligations déclaratives annuelles.
Quand consulter un expert ?
« Toujours analyser les conséquences fiscales avant d’acheter ou de s’installer. »
Conseil final
« Un cadre de vie exceptionnel en Andalousie — avec un conseiller fiscal à proximité. »
FAQ : Acheter en Espagne en tant qu’Américain
Les Américains peuvent-ils acheter en Espagne ?
Oui, sans restriction.
Doivent-ils payer des impôts dans les deux pays ?
Oui, mais la convention fiscale évite la double imposition.
Quelles taxes à l’achat ?
7 % (ancien) ou 10 % (neuf) + frais.
Être propriétaire rend-il résident ?
Non, cela dépend du temps passé et des intérêts économiques.
Vous envisagez d’acheter sur la Costa del Sol ?
La région attire de plus en plus d’acheteurs américains en quête de qualité de vie et d’investissement.
Si vous envisagez d’acheter à Marbella, à Estepona ou à Benahavís, notre équipe chez Marbella Homes to Love vous accompagne à chaque étape et vous met en relation avec des experts juridiques et fiscaux de confiance.
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Ou bien contactez-nous pour discuter de votre projet immobilier en Espagne.