La plupart des acheteurs pensent que l’été est la meilleure période pour chercher un bien sur la Costa del Sol. Soleil, ambiance vacances, visites tranquilles avec un verre frais à la main. Logique, en apparence.
Sauf que les acheteurs les plus avisés que nous accompagnons font exactement l’inverse. Ils réservent leurs vols début janvier. Ils finalisent leur accord de financement pendant les fêtes. Ils avancent pendant que les autres parcourent encore les portails immobiliers en tongs.
Ce que personne ne vous dit sur l’immobilier sur la Costa del Sol : les meilleures opportunités ne se présentent pas sous un grand soleil. Elles arrivent en janvier, quand les vendeurs sont vraiment motivés et que la concurrence disparaît.
La réalité de la motivation des vendeurs
Les vendeurs de janvier sont d’une autre trempe. Ils ne testent plus le marché. Ils ne “regardent pas ce qui se passe”. Ils ont besoin de vendre.
Les fêtes ont un effet étrange sur les propriétaires. Certains ont trop dépensé et ont besoin de liquidités. D’autres passent Noël à se disputer en famille sur l’avenir du bien. Beaucoup essaient de vendre depuis septembre, ont vu l’automne passer… et réalisent enfin que leur prix n’est pas réaliste.
Les négociations les plus souples ont lieu dans les six premières semaines de l’année. Les vendeurs qui mettent en vente en janvier ne rêvent plus : ils agissent.
Les échéances fiscales comptent. Les décisions patrimoniales se prennent souvent à Noël. Les vendeurs britanniques veulent parfois finaliser avant la fin de l’année fiscale en avril. Les résidents espagnols réévaluent leur situation financière après les fêtes. Et beaucoup prennent la résolution du Nouvel An de se séparer d’un bien qu’ils n’utilisent presque jamais.
Les biens restés sur le marché depuis l’automne subissent souvent leur première vraie baisse de prix en janvier. Les vendeurs qui “tâtaient le terrain” en octobre deviennent réellement motivés en début d’année. Les agents poussent pour des prix plus justes. Le marché se réajuste.
Vous n’êtes en concurrence avec personne
Les visites d’été à Marbella ressemblent parfois à un marché aux bestiaux. Cinq rendez-vous dans l’après-midi. Trois couples visitant en même temps. Une offre déposée pendant que vous hésitez encore.
En janvier ? Changement total de décor.
Les curieux disparaissent. Les visiteurs “vacances” aussi. Il ne reste que des acheteurs sérieux — et ils sont peu nombreux. Résultat : vous avez toute l’attention de l’agent. Vous pouvez revoir un bien sans pression. Prendre le temps de réfléchir, sans être bousculé.
Les journées de visites intensives deviennent possibles. Sept ou huit biens sur un long week-end ? Facile en janvier. Impensable en juillet.
Moins de concurrence signifie de meilleurs prix. Mais aussi moins de risques de surenchère, des délais plus courts entre offre et acceptation, et des vendeurs qui écoutent vraiment vos arguments au lieu d’attendre le prochain touriste.
Voir le bien tel qu’il est vraiment
Visiter un bien sur la Costa del Sol sous 30 degrés, c’est comme un premier rendez-vous à la lumière des bougies : tout paraît parfait. Jusqu’au retour à la réalité.
En janvier, on voit la vérité. Le chauffage fonctionne-t-il vraiment ? Y a-t-il de l’humidité dans ce joli coin du salon ? Comment se comporte l’évacuation quand il pleut ? Quelle est l’exposition réelle au soleil en hiver ?
Marbella ne s’endort pas en hiver. Les températures moyennes de janvier oscillent entre 12 et 18°C. Le soleil est présent la plupart des jours. Mais vous voyez les biens dans des conditions réelles, pas dans une ambiance carte postale.
Les jardins montrent leur véritable état. Les piscines révèlent les problèmes d’entretien. Vous remarquez l’isolation, les fenêtres, la terrasse inutilisable une partie de l’année. Autant le découvrir avant de signer.
Vous découvrez aussi les quartiers tels qu’ils fonctionnent vraiment. Sans foules. Avec la vraie circulation. La vraie vie locale. Quels restaurants restent ouverts toute l’année ? Où font leurs courses les résidents ? Comment le quartier vit hors saison ?
L’hiver met en lumière ce que l’été cache. La pluie révèle les défauts de drainage. Le froid montre les limites du chauffage. Les visites en fin de journée permettent d’évaluer la luminosité réelle en hiver.
Un calendrier parfaitement logique
Commencez vos recherches en janvier, et vous aurez les clés au printemps. Sur la Costa del Sol, une transaction prend en moyenne 8 à 12 semaines entre l’offre et la signature finale.
Visites et offre en janvier. Démarches juridiques et financement en février. Signature en mars ou avril. Votre bien est prêt pour Pâques et parfaitement opérationnel pour l’été, sans subir les embouteillages du marché haute saison.
Les avocats ne sont pas débordés. Les experts peuvent intervenir rapidement. Les banques traitent les dossiers plus vite. Les spécialistes du change prennent le temps de vous conseiller au lieu de vous presser.
Et si des travaux sont nécessaires, les artisans sont disponibles. Trouver un bon électricien à Marbella en juillet relève du miracle. Les projets lancés en hiver se terminent avant les grosses chaleurs. Peintres, plombiers et entreprises ont plus de créneaux en début d’année.
Vous souhaitez louer ? Vous aurez le temps d’aménager, de faire de belles photos et de lancer la commercialisation avant la haute saison. Un bien finalisé en janvier peut générer des revenus dès mai.
Votre position de négociation est optimale
Les biens invendus depuis l’automne baissent souvent pour la première fois en janvier. Les vendeurs réévaluent. Les agents ajustent. Le marché se réaligne.
Et cela crée des opportunités.
Les vendeurs deviennent plus flexibles sur les dates, acceptent d’inclure le mobilier, et envisagent des solutions créatives. Ils étudient des offres conditionnées à une vente au Royaume-Uni. Ils négocient les frais. Certains acceptent même des acomptes plus faibles ou des délais plus longs.
En été, ils attendent simplement le prochain acheteur au prix demandé. En janvier, ils deviennent pragmatiques.
Un bien affiché à 1 million d’euros en octobre peut passer à 950 000 € en janvier. Une offre à 920 000 €, avec un calendrier clair, devient très sérieuse quand l’alternative est encore trois mois sans certitude.
Les banques sont également plus enclines à prêter en début d’année pour atteindre leurs objectifs annuels. Les conditions peuvent être plus intéressantes en premier trimestre. Les dossiers déposés en janvier sont traités avec attention.
Ce que vous devez faire
Ne venez pas en improvisant. Acheter en janvier demande de la préparation.
Obtenez dès maintenant un accord de principe pour votre financement. Les banques sont ouvertes et traitent les dossiers. Les vendeurs prennent beaucoup plus au sérieux un acheteur prêt qu’un acheteur “qui pense pouvoir emprunter”.
Commencez votre demande de NIE. Ce numéro fiscal espagnol est indispensable pour acheter et peut prendre plusieurs semaines. Autant lancer la procédure avant votre séjour.
Parlez à un spécialiste du change pour sécuriser votre taux. Les fluctuations euro-livre peuvent peser lourd sur votre budget. Des sociétés comme Currencies Direct ou Moneycorp accompagnent les acheteurs immobiliers et peuvent vous faire économiser des milliers d’euros.
Étudiez soigneusement les zones ciblées. Golden Mile de Marbella, quartiers émergents d’Estepona, collines de Benahavís… Plus vous connaissez le marché local, plus vos décisions seront rapides et éclairées.
Quand vous trouvez le bon bien, agissez. Le marché est calme, pas vide. Les vendeurs sérieux veulent des acheteurs sérieux. Trop hésiter peut vous coûter l’opportunité.
Planifiez des visites à différents moments de la journée. Lumière du soir, soleil du matin, accès en heure de pointe. Si possible, visitez sous la pluie. Posez des questions précises sur les charges, le chauffage et l’entretien hivernal. N’hésitez pas à revenir.
Et évitez les offres absurdes. Le marché est en votre faveur, mais le respect reste essentiel. Une offre 5 à 8 % sous le prix sur un bien en vente depuis des mois est logique. Une tentative à -25 % sous prétexte de “détresse” est contre-productive.
Pourquoi tout cela compte vraiment
Chaque été, des acheteurs paient le prix fort pour des biens restés invendus tout l’hiver. Ils visitent par beau temps, tombent amoureux, se retrouvent en concurrence, et acceptent n’importe quel prix.
Pendant ce temps, les investisseurs avisés ont acheté en janvier. Négocié. Obtenu de meilleures conditions. Signé avant le printemps. Et profitent déjà de leur bien.
La Costa del Sol ne fonctionne pas comme le marché britannique. Ici, les meilleures affaires se font quand les touristes sont absents et les vendeurs réalistes.
Il ne vous faut pas un temps parfait. Il vous faut des conditions parfaites : vendeurs motivés, faible concurrence, professionnels disponibles et temps pour négocier.
C’est exactement ce que propose janvier.
Ceux qui envoient des photos de leur terrasse en août ? Ils ont acheté en janvier. Ceux qui se plaignent encore des prix en juillet ? Ils ont attendu le soleil… et raté le coche.
Votre prochain pas
La fenêtre de janvier est courte. Mi-février arrivent les vacanciers. Mars relance le marché. Pâques fait exploser la demande.
Contactez-nous dès maintenant pour organiser votre séjour de visites. Nous vous présenterons les biens adaptés, les bons avocats, les courtiers fiables, et une vision honnête des prix réellement négociables aujourd’hui.
Pendant que d’autres planifient leurs visites estivales, vous pourriez déjà signer.
Le meilleur moment pour acheter à Marbella n’est pas le plus confortable. C’est celui qui vous donne l’avantage.
Et ce moment, c’est maintenant.