« Emplacement, emplacement, emplacement » est sans doute le mantra immobilier que la plupart des acheteurs connaissent. Mais sur la Costa del Sol, et plus particulièrement à Marbella, les vues sur la mer et les finitions modernes ne suffisent pas à expliquer la valeur réelle d’un bien. Très souvent, celle-ci se trouve dans le terrain lui-même : sa surface, son intimité, son orientation et son calme. C’est là que les villas plus anciennes prennent souvent une longueur d’avance sur de nombreuses constructions récentes, avant même d’avoir franchi le seuil.
En 2025, les prix de l’immobilier à Marbella poursuivaient leur hausse et, dans certains segments, progressaient à un rythme proche de trois fois la moyenne nationale, confirmant une demande soutenue pour des biens de qualité situés dans des quartiers établis.
Des terrains qui ont grandi avec le temps
Nombre de villas anciennes à Marbella ont été construites à une époque où le foncier était plus abondant et les règles d’urbanisme moins contraignantes. Promoteurs et propriétaires pouvaient alors bâtir des maisons individuelles sur de vastes parcelles. Jardins matures, distances généreuses entre voisins et véritable sentiment d’intimité faisaient naturellement partie du cadre.
Aujourd’hui, le terrain est devenu rare et coûteux dans des zones prisées comme Nueva Andalucía, la Golden Mile ou Sierra Blanca. Le prix moyen au mètre carré pour une maison à Marbella a fortement augmenté, avec une progression annuelle récente d’environ 7,38 %.
Cette réalité modifie la logique des promoteurs. Lorsque le foncier est cher et limité, chaque mètre compte, et les parcelles de petite taille deviennent la norme.
Pourquoi la taille du terrain compte plus qu’on ne le pense
La superficie d’une parcelle ne se résume pas à l’espace extérieur. Elle influence directement la qualité de vie. Par exemple :
Intimité et tranquillité
De grandes parcelles permettent une vraie séparation entre les habitations, réduisant les nuisances sonores et visuelles.
Jardins et végétation mature
Les propriétés plus anciennes disposent souvent d’arbres et de jardins déjà établis, apportant ombre, fraîcheur et charme.
Souplesse d’aménagement
Plus de terrain offre davantage de possibilités : piscine, maison d’amis, cuisine extérieure ou réorganisation complète du jardin.
Valeur à long terme
Les parcelles réellement exceptionnelles sont difficiles à reproduire et reviennent rarement sur le marché.
Beaucoup d’acheteurs finissent par le constater : la maison peut être rénovée ou agrandie, mais le terrain, lui, ne change pas.
L’essor des constructions plus denses et plus compactes
À l’inverse, une grande partie des programmes récents est pensée dans une logique d’optimisation. Les promoteurs doivent composer avec la hausse du prix du foncier et des coûts de construction tout en restant dans des budgets acceptables pour le marché. À l’échelle nationale, les prix du neuf en Espagne devraient encore progresser de 4 à 5 %, signe d’une offre tendue et d’une demande soutenue.
Par ailleurs, on observe une tendance vers des logements plus compacts, motivée à la fois par des considérations économiques et par la recherche de plans plus efficaces. Cela permet de construire davantage de logements sur une même surface.
Résultat : plus de logements, plus d’espaces partagés et moins de jardin privé. Les biens récents peuvent être lumineux et modernes à l’intérieur, mais ils reposent souvent sur des parcelles plus petites, avec moins d’intimité et de potentiel extérieur.
Orientation et vues : des atouts invisibles
L’orientation du terrain, c’est-à-dire la façon dont la maison est exposée au soleil et au vent, joue un rôle déterminant dans le confort quotidien. Beaucoup de villas anciennes ont été implantées de manière réfléchie pour profiter de la lumière en hiver et se protéger de la chaleur en été. Dans les développements récents, surtout lorsque le terrain est rare, la densité prime souvent sur l’orientation.
Il en va de même pour les vues. De nombreuses villas établies bénéficient encore de panoramas dégagés qui étaient totalement libres au moment de leur construction. Avec le temps, d’autres bâtiments peuvent apparaître, mais ces parcelles conservent souvent un avantage difficile à reproduire.
Urbanisme et contexte historique
Le développement de Marbella explique en grande partie ces différences. Ses quartiers résidentiels les plus recherchés ont été aménagés entre les années 1960 et 1990, à une époque où les parcelles étaient vastes et la densité faible. Aujourd’hui, ces zones disposent d’une végétation mature et d’une sensation d’espace très appréciée.
À l’inverse, de nombreux projets récents voient le jour dans des extensions urbaines ou des zones nouvellement aménagées, où l’objectif est d’optimiser l’utilisation du sol pour répondre à la demande.
Le potentiel de rénovation : un avantage stratégique
L’un des grands choix pour un acheteur consiste à rénover une villa existante ou à acquérir un bien neuf. Les deux options ont leurs avantages, mais la qualité du terrain devrait toujours être un critère central.
Une villa ancienne située sur une belle parcelle offre une excellente base pour une rénovation. Les installations peuvent être modernisées et les espaces repensés, mais la valeur du terrain reste un atout durable.
À l’inverse, une construction récente sur une petite parcelle laisse peu de marge pour améliorer ou adapter l’espace extérieur.
Quand les constructions neuves disposent de beaux terrains
Toutes les promotions modernes ne sont pas construites sur de petites parcelles. Il existe des projets haut de gamme et des villas contemporaines sur de grands terrains, notamment dans des zones comme Benahavís ou en périphérie de Marbella, où le foncier est encore plus accessible. Les résidences sécurisées de luxe à faible densité en sont un bon exemple.
Cependant, ces biens sont généralement plus chers et très recherchés.
Comment évaluer la valeur d’un terrain
Avant de faire une offre, il est essentiel d’analyser la relation entre la maison et son terrain. Quelques questions clés :
- Quelle est la distance avec les habitations voisines ?
- Existe-t-il un potentiel d’extension ou de réaménagement du jardin ?
- L’orientation permet-elle de profiter du soleil toute l’année ?
- De futures constructions pourraient-elles nuire aux vues ou à l’intimité ?
Dans des marchés aussi dynamiques que Marbella, où la demande internationale reste forte et l’offre limitée, ces critères font souvent toute la différence.
Terrain et valeur de revente
La qualité d’une parcelle se reflète presque toujours dans la valeur de revente. Lorsqu’un acheteur visite une villa, il ne regarde pas seulement les mètres carrés construits, il ressent aussi l’espace qui l’entoure. Jardins matures, intimité et zones extérieures bien exposées sont des éléments qui conservent leur attrait dans le temps.
Sur la Costa del Sol, où le segment haut de gamme affiche souvent de meilleures performances que la moyenne nationale, ces détails peuvent s’avérer décisifs.
Conclusion : d’abord le terrain, ensuite la maison
À Marbella, le terrain sur lequel repose une propriété est aussi important — voire plus — que la construction elle-même. Les villas anciennes offrent souvent de plus grandes parcelles, mieux orientées, avec davantage de vues et de confidentialité. Les biens neufs séduisent par leur design et leur efficacité, mais parfois au détriment de l’espace extérieur.
S’il ne fallait retenir qu’un seul conseil, ce serait celui-ci : évaluez toujours le terrain en premier ; la maison peut évoluer, le terrain presque jamais.