„Lage, Lage, Lage“ ist vermutlich das bekannteste Mantra im Immobilienbereich. Doch an der Costa del Sol – und insbesondere in Marbella – erzählen Meerblick und moderne Ausstattung nur einen Teil der Geschichte. Der wahre Wert liegt oft im Grundstück selbst: in seiner Größe, Privatsphäre, Ausrichtung und Ruhe. Und genau hier haben ältere Villen häufig einen entscheidenden Vorteil gegenüber vielen Neubauten – noch bevor man das Haus überhaupt betritt.
Bis 2025 sind die Immobilienpreise in Marbella weiter gestiegen – in einigen Segmenten sogar nahezu dreimal so stark wie im spanischen Durchschnitt. Das unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in etablierten Lagen.
Grundstücke, die mit der Zeit gewachsen sind
Viele der älteren Villen in Marbella stammen aus einer Zeit, in der Bauland noch reichlich vorhanden war und die Bebauung weniger dicht reguliert wurde als heute. Damals konnten Entwickler und private Bauherren großzügige Einfamilienhäuser auf weitläufigen Grundstücken realisieren. Reife Gärten, großzügige Abstände zwischen Nachbarn und ein echtes Gefühl von Privatsphäre waren ganz selbstverständlich.
Heute hingegen ist Bauland in Toplagen wie Nueva Andalucía, der Golden Mile oder Sierra Blanca rar und entsprechend teuer. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Marbella ist zuletzt um rund 7,38 % pro Jahr gestiegen.
Diese Entwicklung verändert die Denkweise der Bauträger. Wenn Grundstücke teuer und knapp sind, wird jeder Quadratmeter optimal genutzt – kleinere Parzellen werden zur Regel.
Warum die Grundstücksgröße wichtiger ist, als viele denken
Ein Grundstück ist weit mehr als nur Außenfläche. Es beeinflusst unmittelbar die Lebensqualität. Zum Beispiel:
Privatsphäre und Ruhe
Große Grundstücke schaffen Abstand zu den Nachbarn und reduzieren Lärm sowie Einblicke.
Gärten und gewachsene Vegetation
Ältere Immobilien verfügen häufig über eingewachsene Gärten mit Bäumen, die Schatten, Frische und Atmosphäre bieten.
Gestaltungsspielraum
Mehr Fläche bedeutet mehr Möglichkeiten: Pool, Gästehaus, Außenküche oder individuelle Gartengestaltung.
Langfristiger Wert
Hochwertige Grundstücke sind kaum reproduzierbar und kommen selten erneut auf den Markt.
Viele Käufer erkennen früher oder später: Das Haus lässt sich modernisieren oder erweitern – das Grundstück nicht.
Der Trend zu dichter Bebauung und kleineren Grundstücken
Im Gegensatz dazu sind viele Neubauprojekte heute auf maximale Effizienz ausgelegt. Bauträger müssen steigende Grundstücks- und Baukosten mit den realistischen Marktpreisen in Einklang bringen. Spanienweit wird erwartet, dass die Preise für Neubauten weiterhin um etwa 4–5 % steigen – ein Zeichen für knappe Angebote und stabile Nachfrage.
Gleichzeitig zeigt sich ein klarer Trend zu kompakteren Wohnkonzepten, getrieben durch Kosten, aber auch durch den Wunsch nach funktionalen Grundrissen. So lassen sich mehr Einheiten auf derselben Fläche realisieren.
Das führt zu mehr Gebäuden, mehr Gemeinschaftsflächen und weniger privatem Garten. Neubauten mögen innen modern und hell sein, stehen jedoch häufig auf kleineren Grundstücken mit weniger Privatsphäre und begrenztem Außenpotenzial.
Ausrichtung und Ausblick: unterschätzte Vorteile
Die Ausrichtung eines Grundstücks – also wie das Haus zur Sonne und zum Wind liegt – hat großen Einfluss auf den täglichen Wohnkomfort. Viele ältere Villen wurden bewusst so platziert, dass sie im Winter maximal Sonne erhalten und im Sommer besser geschützt sind. In neuen Wohnanlagen steht oft die Dichte im Vordergrund, nicht die optimale Ausrichtung.
Ähnlich verhält es sich mit den Ausblicken. Viele Bestandsvillen genießen heute noch offene Panoramen, die zum Zeitpunkt des Baus vollständig frei waren. Auch wenn später in der Umgebung gebaut wurde, behalten diese Grundstücke oft ihre besondere Lage.
Stadtplanung und historischer Kontext
Die Entwicklung Marbellas erklärt diese Unterschiede. Die begehrtesten Wohnviertel entstanden zwischen den 1960er- und 1990er-Jahren, als große Parzellen und niedrige Bebauungsdichte üblich waren. Heute zeichnen sich diese Gegenden durch reife Vegetation und ein großzügiges Wohngefühl aus.
Neuere Projekte entstehen hingegen häufig in Stadterweiterungen oder neu ausgewiesenen Bauzonen, in denen eine intensivere Nutzung des Bodens angestrebt wird.
Renovierungspotenzial: ein strategischer Vorteil
Eine der wichtigsten Entscheidungen für Käufer ist die Wahl zwischen Renovierung und Neubau. Beide Optionen haben ihre Berechtigung – doch die Qualität des Grundstücks sollte immer im Mittelpunkt stehen.
Eine ältere Villa auf einem hochwertigen Grundstück bietet eine hervorragende Basis für eine Modernisierung. Technik, Grundriss und Design lassen sich anpassen, der Wert des Grundstücks bleibt jedoch bestehen.
Ein Neubau auf kleiner Parzelle bietet dagegen wenig Spielraum für spätere Veränderungen im Außenbereich.
Wenn Neubauten über gute Grundstücke verfügen
Nicht jede neue Immobilie steht auf einem kleinen Grundstück. Es gibt hochwertige Projekte und moderne Villen mit großzügigen Parzellen – insbesondere in Gegenden wie Benahavís oder am Rand von Marbella, wo noch mehr Bauland verfügbar ist. Exklusive, abgeschlossene Wohnanlagen mit geringer Bebauungsdichte sind hier ein gutes Beispiel.
Solche Immobilien sind allerdings entsprechend hochpreisig und stark nachgefragt.
Wie Käufer den Grundstückswert beurteilen sollten
Vor dem Kauf lohnt es sich, die Immobilie nicht nur als Haus, sondern als Gesamtpaket aus Gebäude und Grundstück zu betrachten. Wichtige Fragen sind:
- Wie nah stehen die Nachbarhäuser?
- Gibt es Potenzial für Erweiterungen oder Gartengestaltung?
- Ist die Ausrichtung für ganzjährige Sonne geeignet?
- Könnten zukünftige Bauprojekte die Aussicht oder Privatsphäre beeinträchtigen?
Gerade in Märkten wie Marbella, mit hoher internationaler Nachfrage und begrenztem Angebot, sind diese Faktoren entscheidend für den langfristigen Wert.
Grundstück und Wiederverkaufswert
Die Qualität eines Grundstücks spiegelt sich fast immer im Wiederverkaufswert wider. Käufer achten nicht nur auf die Wohnfläche, sondern auch auf das Raumgefühl rund um das Haus. Eingewachsene Gärten, Privatsphäre und gut nutzbare Außenflächen behalten ihren Reiz über Jahre hinweg.
Auf der Costa del Sol, wo der Luxusmarkt oft besser performt als der nationale Durchschnitt, können genau diese Details den Ausschlag geben.
Fazit: Erst das Grundstück, dann das Haus
In Marbella ist das Grundstück mindestens genauso wichtig wie die Immobilie selbst – oft sogar wichtiger. Ältere Villen bieten in der Regel größere Parzellen mit besserer Ausrichtung, mehr Aussicht und mehr Privatsphäre. Neubauten überzeugen durch Design und Effizienz, müssen dafür aber häufig Abstriche beim Außenbereich machen.
Der wichtigste Rat für anspruchsvolle Käufer lautet daher: Zuerst das Grundstück bewerten – das Haus lässt sich verändern, das Grundstück fast nie.