“Ubicación, ubicación, ubicación” es probablemente el mantra inmobiliario que más han escuchado los compradores. Pero en la Costa del Sol, y especialmente en Marbella, las vistas al mar y los acabados modernos no lo son todo. Muy a menudo, el verdadero valor está en el terreno en sí: su tamaño, privacidad, orientación y tranquilidad. Y es ahí donde las villas más antiguas suelen tener una clara ventaja frente a muchas promociones nuevas, incluso antes de cruzar la puerta.
En 2025, los precios inmobiliarios en Marbella continuaban al alza y, en algunos segmentos, crecían casi al triple de la media nacional, lo que confirma una demanda muy sólida de viviendas de calidad en zonas consolidadas.
Parcelas que crecieron con el tiempo
Muchas de las villas más antiguas de Marbella se construyeron en una época en la que el suelo era más abundante y las normativas urbanísticas menos restrictivas que hoy. Entonces, promotores y propietarios particulares podían permitirse edificar viviendas independientes sobre grandes parcelas. Jardines maduros, mayor distancia entre vecinos y una sensación natural de privacidad eran parte del atractivo.
Hoy en día, el suelo en zonas prime como Nueva Andalucía, la Milla de Oro o Sierra Blanca es cada vez más escaso y caro. El precio medio por metro cuadrado de vivienda en Marbella ha aumentado de forma notable, con una subida interanual reciente de alrededor del 7,38%.
Esta realidad cambia por completo el enfoque de los promotores. Cuando el suelo es limitado y costoso, cada metro cuenta, y las parcelas pequeñas se convierten en la norma.
Por qué el tamaño de la parcela importa más de lo que parece
El tamaño del terreno no es solo una cuestión de espacio exterior. Afecta directamente a la calidad de vida. Por ejemplo:
Privacidad y tranquilidad
Las parcelas amplias permiten mayor separación entre viviendas, reduciendo ruidos y miradas indiscretas.
Jardines y vegetación consolidada
Las propiedades más antiguas suelen contar con árboles y jardines ya formados, que aportan sombra, belleza y frescor.
Flexibilidad
Más terreno implica más posibilidades: piscina, casa de invitados, cocina exterior o rediseño del jardín.
Valor a largo plazo
Las parcelas realmente excepcionales son difíciles de encontrar y rara vez vuelven al mercado.
Muchos compradores acaban llegando a la misma conclusión: la vivienda se puede reformar o ampliar, pero la parcela no se puede cambiar.
El auge de las promociones más densas y compactas
En cambio, gran parte de las promociones actuales se diseñan buscando la máxima eficiencia. Los promotores deben equilibrar el encarecimiento del suelo y la construcción con los precios que el mercado está dispuesto a asumir. A nivel nacional, se prevé que los precios de obra nueva en España sigan creciendo entre un 4% y un 5%, reflejo de una oferta limitada y una demanda constante.
Además, existe una tendencia clara hacia viviendas con huellas más reducidas, impulsada tanto por los costes como por la preferencia por distribuciones más eficientes. Esto permite construir más unidades en menos suelo.
El resultado suele ser más viviendas, más espacios compartidos y menos jardín privado. Las casas nuevas pueden ser luminosas y modernas por dentro, pero a menudo se asientan sobre parcelas más pequeñas, con menos intimidad y menor potencial exterior.
Orientación y vistas: ventajas que no siempre se ven
La orientación de una parcela, es decir, cómo se sitúa la vivienda respecto al sol y al viento, tiene un impacto enorme en el confort diario. Muchas villas antiguas se diseñaron buscando el mejor aprovechamiento de la luz natural y la protección frente al calor en verano. En los desarrollos más recientes, sobre todo donde el suelo es escaso, suele primar la densidad sobre la orientación.
Algo similar ocurre con las vistas. Muchas villas consolidadas disfrutan de vistas abiertas que eran totalmente despejadas cuando se construyeron. Con el paso del tiempo, puede haber más edificaciones alrededor, pero esas parcelas originales siguen manteniendo una posición privilegiada difícil de replicar.
Urbanismo y contexto histórico
El crecimiento de Marbella explica buena parte de esta diferencia. Gran parte de sus zonas residenciales más valoradas se desarrollaron entre los años 60 y 90, cuando las parcelas eran grandes y la densidad baja. Hoy, esos barrios cuentan con arbolado maduro y una sensación de espacio que resulta muy atractiva.
Por el contrario, muchos proyectos recientes surgen en expansiones urbanas o áreas de nueva planificación, donde se busca aprovechar el suelo de forma más intensiva para dar respuesta a la demanda.
El potencial de reforma: una ventaja estratégica
Uno de los grandes dilemas para el comprador es elegir entre reformar una villa existente o adquirir una vivienda nueva. Ambas opciones tienen sentido, pero la calidad de la parcela debería ser un factor clave en la decisión.
Una villa antigua en una buena parcela ofrece una base excelente para una reforma. Puede requerir actualización de instalaciones, redistribución o modernización interior, pero el valor del terreno suele ser incuestionable.
En cambio, una vivienda nueva con una parcela limitada deja poco margen para mejorar el espacio exterior o adaptar la propiedad a nuevas necesidades.
Cuando las promociones nuevas sí cuentan con buenas parcelas
No todas las promociones modernas se construyen sobre parcelas pequeñas. Existen desarrollos de alta gama y villas independientes con terrenos amplios, especialmente en zonas como Benahavís o en las afueras de Marbella, donde todavía hay mayor disponibilidad de suelo. Las urbanizaciones cerradas de lujo con baja densidad son un buen ejemplo.
Eso sí, este tipo de propiedades suelen tener precios más elevados y una alta demanda.
Cómo debería valorar un comprador la parcela
Antes de hacer una oferta, conviene analizar la relación entre vivienda y terreno. Algunas preguntas clave son:
- ¿A qué distancia están las viviendas vecinas?
- ¿Existe margen para ampliar o rediseñar el jardín?
- ¿La orientación permite disfrutar del sol todo el año?
- ¿Podrían futuras construcciones afectar a las vistas o a la privacidad?
En zonas tan demandadas como Marbella, donde la oferta es limitada y el interés internacional sigue siendo muy fuerte, estos factores marcan una gran diferencia a medio y largo plazo.
Parcela y valor de reventa
La calidad del terreno suele reflejarse directamente en el valor de reventa. Cuando un comprador visita una villa, no solo evalúa los metros construidos, también percibe el espacio que la rodea. Jardines maduros, privacidad y zonas exteriores bien orientadas son elementos que mantienen su atractivo con el paso del tiempo.
En un mercado como el de la Costa del Sol, donde el segmento de lujo suele comportarse mejor que la media nacional, estos detalles pueden ser decisivos.
Conclusión: primero la parcela, luego la casa
En Marbella, el terreno sobre el que se asienta una vivienda es tan importante —o incluso más— que la propia construcción. Las villas antiguas suelen ofrecer parcelas más generosas, con mejor orientación, vistas y privacidad. Las viviendas nuevas aportan diseño contemporáneo y eficiencia, pero a veces sacrifican espacio exterior.
Si hay un consejo fundamental para cualquier comprador exigente, es este: valora primero la parcela; la casa se puede transformar, el terreno casi nunca.